各县（市、区）房产行政主管部门、各房地产开发企业、物业服务企业、各相关单位：
为做好划分物业管理区域的工作，维护物业管理活动的正常秩序，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规的规定，结合实际，现就规范划分物业管理区域工作的有关事项通知如下：
一、物业管理区域的定义
物业管理区域，是指只成立一个业主大会、相对独立的并由一个物业服务企业或者其他管理人实施统一管理的区域。
二、划分物业管理区域的行政主管部门
市房产管理局负责指导监督全市物业管理区域划分工作。划分物业管理区域由各县（市、区）房产主管部门会同乡镇人民政府（街道办事处）以及居民委员会共同划定。
三、划分要求
（一）新建项目的建设单位应当在办理前期物业招投标手续前或申请批准采用协议方式选聘物业服务企业前，申请划分物业管理区域；
（二）已交付使用的住宅小区、商住楼项目以及其他非新建物业项目，根据实际情况需要进行拆分或合并的，由业主委员会（未成立业主大会的由建设单位或社区居委会）申请划分物业管理区域。
四、划分原则
划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。
建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。
影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。
调整后的各物业管理区域应当提供符合法定要求的物业服务用房和一定标准（10平方米以上）的业主委员会办公用房，其产权属所在区域全体业主所有。
具体划分原则如下：
（一）新建项目
1.分期开发建设的建设项目，其地上、地下建筑物和配套设施设备、相关场地有共用性质的，应当划分为一个物业管理区域。
2.住宅小区内的非住宅物业，应当与该住宅小区划分为一个物业管理区域；
同一建设项目的商场物业、办公物业、工业物业、医院和学校等特种物业及单幢商住楼宇等其他非住宅物业，或明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态，其基础设施和配套设施设备具有独立使用功能，能够封闭管理的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
3.有市政道路、山川河流区分的独立院落或有围墙围合的封闭小区，相互间没有共用基础设施和配套设施设备的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
（二）非新建项目
1.为便于管理，物业管理区域需拆分或合并的，应符合独立划分物业管理区域条件，还需经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）同意后方可申请划分；
2.对零散建设、规模较小的相邻物业项目，乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会要积极创造条件，推动物业管理区域的整合工作，实现物业管理资源共享和规模效益。对符合以下条件之一的，可以合并为一个物业管理区域：
（1）有市政道路、山川河流等自然边界围合；
（2）处于同一街道（自然街坊）或位置靠近；
（3）基础设施、公共配套设施相关；
（4）宜于统一整治封闭成一个区域便于管理；
（5）根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团。
五、办理程序
（一）提交申请材料
1.新建项目，由建设单位提交以下申请材料：
（1）物业管理区域划分申请表；
（2）建设项目核准或者备案文件（原件及复印件1份）；
（3）建设用地规划许可证（原件及复印件1份）；
（4）建设项目不动产权证书（原件及复印件1份）；
（5）项目规划设计方案（原件及复印件1份）；
（6）物业管理区域划分示意图（在规划总平图上用红线标注）。
（7）物业服务用房坐落平面图（在楼层平面图中红线标注并加盖公章）
以上第（2）-（5）项要件需核对原件后留存复印件（复印件应加盖建设单位公章），第（6）（7）项留存原件。
2.非新建项目，由相关业主委员会或社区居委会提交以下申请材料：
（1）物业管理区域划分申请表；
（2）原物业管理区域“双过半业主”决定的书面证明材料；
（3）物业管理区域划分示意图。
以上要件需留存原件。
3.原已通过物业管理区域划分申请的新建物业项目，如建设过程中经规划行政主管部门批准调整原有规划方案，原物业管理区域划分不符合要求的，建设单位应当重新申请划分物业管理区域。
（二）受理及审查
1.对申请人提交申请材料不齐全的，县（市、区）房产行政主管部门应当场一次性告知申请人需要补正的全部内容；对申请人提交申请材料齐全的，应当予以受理。
2.县（市、区）房产行政主管部门自收到申请之日起20日内，应会同乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会进行实地查验，共同划定物业管理区域。
3.经审查符合划分条件的，县（市、区）房产行政主管部门应向申请人出具《物业管理区域划分意见书》（附件2），同时抄发项目所在地乡镇人民政府（街道办事处）、社区居委会。
（三）公告
1.新建项目
建设单位在销售房屋时，应在销售场所公告《物业管理区域划分意见书》，同时应当以图文形式将划定的物业管理区域作为销售合同的附件向买受人明示，附件的内容包括：
（1）物业管理区域的范围；
（2）地上地下物业共用部分名称、位置和面积；
（3）公共场所、公共绿化的面积和位置；
（4）公共车位数量和位置；
（5）地下室、底层架空层面积及其权属；
（6）物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置；
（7）共用设施设备名称及其权属；
（8）其他需要明示的场所和设施设备。
2.非新建项目
（1）参照新建项目明示内容进行公告；
（2）拆分物业管理区域的，在每个拆分出来的物业管理区域内进行公告；
（3）合并物业管理区域的，在新合并的物业管理区域内公告；
（4）公告期不少于7日。
公告期满后，原物业管理区域业主大会和业主委员会的职能终止。乡镇人民政府（街道办事处）在县（市、区）房产行政主管部门指导下，具体负责指导小区业主召开业主大会和选举新的业主委员会。原物业服务企业在县（市、区）房产行政主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）的指导下继续开展物业服务，待新业主委员会成立后，依法签订（解除）物业服务合同。
（四）档案管理
各县（市、区）房产行政主管部门应当建立健全划分物业管理区域工作档案，并将《物业管理区域划分意见书》抄送物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会。
六、其他事项
（一）新建项目未取得《物业管理区域划分意见书》的，县（市、区）房产行政主管部门不予办理百色市物业管理项目招投标手续。
（二）建设单位不按照规定申请划分物业管理区域或者不按照规定向买受人明示物业管理区域的，按照《广西壮族自治区物业管理条例》第五十九条规定予以处理。
本通知自印发之日起执行。
百色市房产管理局
2018年4月10日
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